- Une retenue pour ménage ou réparation doit être reliée à l'état des lieux et chiffrée.
- Le bailleur justifie la somme par des pièces : états des lieux, photos, facture ou devis.
- La vétusté et l'usure normale ne se facturent pas au locataire.
- Sans pièce, le solde se réclame par écrit, puis par une démarche amiable si le blocage continue.
Une ligne « ménage » ou « réparation » ne suffit pas
Le courrier tient parfois en une phrase : retenue pour ménage, remise en état, ou réparations. Le montant est indiqué, le motif ne l'est pas. Le locataire ne peut alors pas vérifier trois choses qui comptent : la pièce du logement concernée, la différence entre l'entrée et la sortie, et le document qui explique le prix.
Le dépôt de garantie n'est pas une somme libre. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au bailleur de déduire les sommes restant dues, à condition qu'elles soient dûment justifiées. Service-Public précise que cette justification passe par les états des lieux, des photos, un constat de commissaire de justice, une facture, un devis, ou une réclamation de loyers restée sans réponse. Une ligne sans aucune de ces pièces ne permet pas de contrôler la retenue.
Ce que le locataire doit vraiment payer
L'article 7 de la même loi met à la charge du locataire l'entretien courant et les réparations locatives. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en donne la liste : menues réparations sur les sols, les murs, la plomberie accessible, les menuiseries, l'électricité des appareils d'usage courant. Cette charge s'arrête lorsque le dégât vient de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou d'une force majeure.
Concrètement, un joint de lavabo noirci après plusieurs années, une peinture passée ou un parquet qui a vécu ne se traitent pas comme un trou dans une porte, une vitre cassée ou un équipement emporté. Le premier groupe relève en principe de l'usure. Le second peut être une dégradation, si l'état des lieux de sortie la constate et si elle n'existait pas à l'entrée.
Ménage : le forfait sans constat
Un forfait de ménage appliqué d'office, quel que soit l'état du logement, ne décrit rien. Pour qu'une retenue de ménage tienne, il faut pouvoir lire où le logement a été laissé sale, en comparant l'entrée et la sortie. L'état des lieux de sortie est le bon endroit pour cette mention : pièce, nature du défaut, et non un mot générique collé sur l'ensemble du logement.
Le montant doit ensuite être compréhensible. Une facture d'une entreprise, ou un devis détaillé si les travaux ne sont pas encore faits, relie le prix à la prestation. Service-Public cite expressément la facture et le devis parmi les justificatifs. En revanche, un chiffre rond sans prestation décrite — « ménage : 250 euros » — ne permet ni de voir ce qui a été nettoyé, ni de discuter un poste plutôt qu'un autre.
Gardez vos propres photos de sortie, datées, prises pièce par pièce avant de rendre les clés. Elles ne remplacent pas l'état des lieux signé, mais elles deviennent utiles quand le courrier du bailleur décrit un logement que vous n'avez pas laissé dans cet état.
Réparation : relier le prix au dégât
Pour une réparation, le contrôle se fait poste par poste. Demandez la pièce concernée, la description du dommage, la ligne correspondante de l'état des lieux de sortie, et la facture ou le devis. Un devis peut justifier un montant lorsque les travaux ne sont pas encore réalisés. Il doit être détaillé : nature de l'intervention, quantités, prix. Un devis fourre-tout, ou une facture qui concerne un autre logement, ne répond pas à la demande.
Si plusieurs postes sont additionnés, refusez le paquet. Un seul poste injustifié peut se cacher dans un total. La réponse utile consiste à accepter, le cas échéant, ce qui est démontré, et à réclamer le solde du reste. Cette distinction est plus solide qu'un refus global, surtout si une partie de la retenue correspond vraiment à une dégradation notée à la sortie.
Les délais, et la majoration de 10 %
Le délai de restitution dépend de la comparaison des états des lieux. Il est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Il court à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Lors de cette remise, indiquez votre nouvelle adresse : la majoration de retard ne s'applique pas si le bailleur n'a pas reçu cette adresse.
Passé le délai, le solde restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Ce n'est pas un intérêt calculé au prorata des jours : un mois commencé compte pour un mois. Exemple : pour un loyer hors charges de 800 euros, la majoration est de 80 euros par mois commencé. Sur trois mois commencés, elle atteint 240 euros, en plus du solde du dépôt.
Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision pour charges, dûment justifiée, dans la limite de 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Le solde se régularise dans le mois qui suit l'approbation de ces comptes. Cette provision ne sert pas à couvrir un ménage ou une réparation : elle vise les charges.
Les étapes pour contester
- Relisez les deux états des lieux, le bail et le décompte reçu. Notez chaque poste contesté.
- Rassemblez la preuve de la remise des clés, le montant versé à l'entrée, vos photos et la nouvelle adresse communiquée.
- Écrivez au bailleur, ou à l'agence, en recommandé avec avis de réception. Demandez le détail et les pièces, et la restitution du solde non justifié.
- Laissez un délai court et daté, par exemple quinze jours à compter de la réception.
- Si rien n'arrive, saisissez une démarche amiable avant le juge lorsque le litige est inférieur ou égal à 5 000 euros.
Exemple de courrier à adapter
Le modèle ci-dessous se remplit avec vos dates et vos montants. Il ne se signe pas tel quel si un poste est, lui, justifié : retirez alors ce poste de la contestation.
Objet : retenue sur dépôt de garantie sans justificatif — demande de pièces et de restitution
Madame, Monsieur,
Le bail du logement situé [adresse] a pris fin le [date de fin]. Les clés ont été remises le [date], et je vous ai indiqué ma nouvelle adresse à cette occasion. Le dépôt de garantie versé à l'entrée était de [montant] euros.
Vous m'avez annoncé une retenue de [montant retenu] euros pour [ménage / réparation], sans facture, sans devis détaillé et sans lien avec une différence précise entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.
L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'autorise la déduction que pour des sommes dûment justifiées. L'article 7 de cette loi et le décret n° 87-712 du 26 août 1987 limitent ma charge aux réparations locatives, hors vétusté.
Je vous demande, dans les quinze jours de la réception de cette lettre, le détail poste par poste, la facture ou le devis de chaque poste, et la mention des états des lieux qui le fonde. Je vous demande aussi la restitution du solde non justifié, soit [solde] euros, sur le compte [RIB].
À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation.
[Nom, date, signature]
Si le bailleur ne répond pas
En dessous ou jusqu'à 5 000 euros, une tentative amiable est nécessaire avant le tribunal. Elle peut passer par la commission départementale de conciliation, gratuite, par un conciliateur de justice, ou par un médiateur. Au-dessus de 5 000 euros, cette étape reste possible, sans être imposée de la même façon. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le délai pour agir est de trois ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être rendu, comme l'indique Service-Public sur les litiges locatifs. N'attendez pas la dernière année : les photos, les avis de réception et les décomptes se perdent.
Le guide sur l'état des lieux de sortie détaille la comparaison entrée-sortie. Celui sur le dépôt de garantie non restitué reprend les délais et la provision pour charges. La mise en demeure sert lorsque le délai légal est déjà dépassé.
Sources
- Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 et 22.
- Légifrance — décret n° 87-712 du 26 août 1987, réparations locatives.
- Service-Public — dépôt de garantie.
- Service-Public — commission départementale de conciliation.
- Institut national de la consommation — le dépôt de garantie en 10 questions.