Dépôt de garantie non restitué : justificatifs, délai et recours

Publié le 3 juin 2026, mis à jour le 20 octobre 2026. Guide d'information : il ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

Ce que le bailleur peut garder, et ce qu'il ne peut pas

Le dépôt de garantie couvre l'exécution des obligations du locataire. Il ne rémunère pas le bailleur : il ne produit pas d'intérêt pendant le bail, et son montant ne peut pas être révisé en cours de location ni au renouvellement. À la sortie, le bailleur peut déduire les sommes restant dues, si elles sont justifiées : loyers ou charges impayés, réparations locatives qui vous incombent, régularisation de charges.

Service-Public liste les pièces qui rendent une retenue contrôlable : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis de travaux, lettre de réclamation de loyers impayés restée sans réponse. Un total sans pièce n'est pas une justification.

Le plafond dépend du bail. Pour un logement vide, l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 limite le dépôt à un mois de loyer hors charges. Pour un logement meublé qui est votre résidence principale, le plafond est de deux mois de loyer hors charges. Un dépôt plus élevé que le plafond applicable est contestable pour l'excédent, indépendamment des retenues de sortie.

Le délai : un mois, deux mois, et la provision de 20 %

Le point de départ est la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Vous indiquez alors votre nouvelle adresse. Sans cette adresse, la majoration de retard ne s'applique pas.

Sortie conforme à l'entrée : un mois pour rendre le dépôt. Sortie non conforme : deux mois. La conformité se lit sur les états des lieux, pas sur le seul courrier du bailleur. Les différences dues à la vétusté ne rendent pas la sortie « non conforme » au sens d'une retenue possible : elles ne peuvent pas être déduites.

Lorsque le logement est dans un immeuble en copropriété, le bailleur établit un arrêté provisoire des charges. Il peut conserver une provision, justifiée, qui ne dépasse pas 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Le solde est restitué dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Les parties peuvent aussi solder les comptes tout de suite. Cette retenue provisoire ne se cumule pas avec un ménage ou des travaux : elle a un objet, les charges, et un plafond.

La majoration quand le délai est dépassé

À défaut de restitution dans le délai, le solde restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé. La base n'est pas le dépôt. Un mois commencé compte en entier.

Exemple de calcul, à adapter : loyer hors charges de 1 000 euros, dépôt de 1 000 euros, aucune retenue justifiée, délai d'un mois expiré depuis deux mois commencés. La majoration est de 100 euros par mois, soit 200 euros. La somme due est de 1 200 euros. Si le bailleur justifie 300 euros de réparations locatives par une facture et par l'état des lieux, le solde de dépôt tombe à 700 euros, et la majoration de 200 euros s'ajoute à ce solde, pas au dépôt entier.

Service-Public présente la mise en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, comme l'étape pour réclamer à la fois le solde et cette majoration. Le modèle à remplir, avec les mentions de dates et de calcul, est dans le guide lettre de mise en demeure.

Justificatifs : ce que vous pouvez exiger, poste par poste

• Le montant de chaque retenue, séparé du total.
• La pièce du logement et l'élément concerné.
• La ligne de l'état des lieux de sortie, comparée à l'entrée.
• La facture ou le devis, au nom de l'intervention décrite.
• La part de vétusté déduite, si une grille de vétusté est annexée au bail.
• Pour des charges : la période, le décompte de régularisation, et le plafond de 20 % si une provision est conservée.
• Pour un loyer impayé : le décompte et la réclamation restée sans réponse.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 borne les réparations locatives. Tout ce qui relève de la vétusté, d'une malfaçon ou d'un vice de construction reste hors de votre charge. Le guide sur la retenue sans facture détaille le cas du ménage et de la réparation annoncés sans pièce.

Exemple de demande de justificatifs

Cette lettre sert lorsque le délai n'est pas encore le sujet principal, parce qu'un décompte est arrivé sans pièces. Si le délai est déjà dépassé, passez à la mise en demeure et ajoutez la majoration.

Conciliation, juge, et délai de trois ans

Si la lettre reste sans effet, la voie dépend du montant du litige, intérêts et majoration compris dans le total de vos demandes. Jusqu'à 5 000 euros, une démarche amiable est obligatoire avant le tribunal : commission départementale de conciliation, conciliateur de justice, ou médiateur civil. La commission est gratuite et paritaire. Un accord signé vous engage : vous ne pourrez plus saisir le juge sur le même point.

Au-dessus de 5 000 euros, la conciliation reste possible et souvent utile, sans être un passage obligé. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Dans les deux cas, l'action se prescrit par trois ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être rendu.

Préparez un dossier mince et complet : bail, preuve du versement, deux états des lieux, preuve de remise des clés, nouvelle adresse, lettres et avis de réception, décompte du bailleur, photos. C'est ce dossier que la commission et le juge lisent, pas le récit oral.

La comparaison des documents d'entrée et de sortie est expliquée dans le guide sur l'état des lieux de sortie. Les clauses du bail qui tentent d'imposer un forfait de remise en état se lisent avec le guide sur la clause abusive dans un bail.