État des lieux de sortie : comment contester une retenue sur caution

Publié le 5 juin 2026, mis à jour le 20 octobre 2026. Guide d'information : il ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

Partir des deux documents, pas du courrier de retenue

Le décompte du bailleur arrive souvent après la remise des clés. Il n'est pas la preuve du dégât : c'est une demande d'argent. La preuve, pour une dégradation, est d'abord dans les états des lieux. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un état des lieux à la remise des clés et à leur restitution, établi contradictoirement et amiablement, joint au bail, et remis à chaque partie.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal. À l'entrée comme à la sortie : type d'état des lieux, date, adresse, identité des parties, relevés de compteurs s'il y en a, clés remises, et description des sols, murs, plafonds et équipements de chaque pièce. À la sortie s'ajoutent la nouvelle adresse du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée, et les évolutions constatées depuis l'entrée. Le document, papier ou électronique, est remis au moment de la signature.

Service-Public rappelle que l'état des lieux de sortie se fait au moment de la libération du logement, ou très peu de temps après, dans de bonnes conditions d'éclairage, et que le logement contient les éléments mentionnés au bail.

Ce que « conforme » change sur le délai

Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés. S'il ne l'est pas, le délai maximal passe à deux mois. « Conforme » ne veut pas dire « neuf ». Cela veut dire qu'aucune différence imputable au locataire n'a été relevée, une fois la vétusté écartée.

Une mention vague du type « état d'usage » ou « quelques traces », sans pièce ni élément précis, se discute. À l'inverse, une porte fendue notée à la sortie et absente à l'entrée est une différence lisible. Avant d'accepter le qualificatif « non conforme », relisez ligne à ligne. C'est cette lecture qui décide si le bailleur a un mois ou deux, et quels postes peuvent être chiffrés.

Vétusté : la différence qui ne se retient pas

Service-Public est net : les différences dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie. Le locataire et le bailleur peuvent avoir annexé au bail une grille de vétusté, prévue par le décret de 2016, qui répartit le coût selon l'âge des éléments. Sans grille, on revient à la règle de l'article 7 : le locataire n'a pas à payer l'usure normale.

Exemple. Une peinture uniforme, simplement moins fraîche après quatre ans, n'est pas un mur taché ou percé. Un canapé affaissé dans un meublé après une longue occupation n'est pas un meuble cassé. En revanche, un trou de fixation non rebouché, une plaque de cuisson fissurée ou un store arraché peuvent sortir de l'usure, si l'entrée ne les mentionnait pas.

Quand la grille existe, appliquez-la au poste contesté avant de discuter le devis. Un taux de vétusté de 50 % sur un élément divise par deux la part qui peut rester à votre charge. Demandez le calcul, pas seulement le total.

Compléter l'entrée, et que faire si un état des lieux manque

Le complément de dix jours concerne l'état des lieux d'entrée, pas celui de sortie. Le locataire peut demander au bailleur de le compléter dans les dix jours calendaires pour les éléments du logement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Si le bailleur refuse, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Ce délai est passé au moment de la sortie : il sert à expliquer, dans le courrier, qu'une réserve avait été faite à temps, ou qu'elle ne l'avait pas été.

S'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée, ou si un exemplaire n'a pas été remis, l'article 1731 du code civil joue : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption ne peut pas être invoquée par celui qui a empêché l'établissement de l'acte ou sa remise. Le locataire peut renverser la présomption en prouvant le mauvais état initial, par exemple avec des photos. Pour les travaux qui incombent au bailleur et pour la vétusté, c'est au bailleur de démontrer que la dégradation est imputable au locataire.

Si l'autre partie refuse l'état des lieux

Lorsque l'une des parties ne vient pas, refuse l'état des lieux ou refuse de le signer, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice. Les frais sont partagés par moitié. Le commissaire prévient les deux parties par lettre recommandée, au moins sept jours à l'avance. Ce constat coûte, mais il évite un document unilatéral que personne ne pourra comparer plus tard.

Ne signez pas un état des lieux de sortie que vous contestez sans écrire vos réserves sur le document lui-même. Une réserve générale du type « sous réserves » est faible. Une réserve utile nomme la pièce, l'élément et ce que vous contestez : « tache sur le mur du salon déjà présente à l'entrée, non reprise sur ce document ». Prenez des photos ce jour-là, avec la date.

Contester une retenue à partir de l'état des lieux

1. Alignez les deux documents pièce par pièce. Notez seulement les lignes qui diffèrent.
2. Classez chaque différence : vétusté, dégât déjà présent, dégât nouveau, mention trop vague pour être chiffrée.
3. Demandez, pour chaque ligne retenue, la facture ou le devis et le lien avec la mention de sortie.
4. Écrivez en recommandé. Rappelez la date de remise des clés, le montant du dépôt et le solde réclamé.
5. Si le blocage dure, la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice sont les démarches amiables gratuites. En deçà de 5 000 euros, une tentative amiable est exigée avant le juge des contentieux de la protection. Le délai d'action est de trois ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.

Exemple de courrier

Le détail des pièces à exiger quand aucune facture n'est jointe est dans le guide sur la retenue pour ménage ou réparation sans facture. Les délais de un mois et de deux mois, ainsi que la provision de 20 % en copropriété, sont repris dans le guide sur le dépôt de garantie non restitué.