Réponse courte
Une maison DPE F ou G peut rester achetable si le prix d'offre absorbe les travaux, l'audit énergétique, les délais et l'incertitude. La bonne question n'est pas seulement « est-ce légal ? », mais « quel plafond indicatif puis-je défendre sans transformer la décote en piège ? »
La vente d'une maison DPE F ou G n'est pas interdite. Pour l'acheteur, le risque est ailleurs : payer un prix de marché comme si le bien était neutre, puis découvrir après la promesse que le budget travaux, les contraintes de location et la revente future mangent toute la décote apparente.
Cette page sert donc à préparer une décision d'offre. Elle compare le prix affiché à une valeur locale estimée après travaux, sécurise le budget de rénovation et transforme l'écart en repère de négociation. Le dossier à exiger du vendeur, y compris en copropriété, est détaillé dans la liste des documents obligatoires d'une vente.
Calculateur d'offre DPE F ou G
Ce calculateur donne un ordre de grandeur prudent : il retranche le budget travaux sécurisé d'une valeur locale estimée après rénovation. Le prix affiché sert ensuite à mesurer le coût total du projet et l'écart de négociation. Il ne remplace ni des comparables locaux, ni l'audit énergétique réglementaire, ni des devis d'artisans, ni l'analyse de financement.
La formule de décision
La formule volontairement prudente est simple : valeur locale estimée après travaux - ((travaux estimés + frais fixes) × (1 + marge d'incertitude)) = plafond d'offre indicatif.
La valeur après travaux doit venir de biens comparables réellement vendus ou proposés dans le même secteur, avec une surface et un état proches. Le résultat ne prédit ni la valeur exacte du bien ni le prix accepté par le vendeur : il fournit un repère budgétaire à confronter aux devis, au financement et au marché local.
Tableau décisionnel avant offre
| Point à vérifier | Ce que cela change dans le calcul | Preuve à demander avant de signer |
|---|---|---|
| Audit énergétique | Il donne des scénarios de travaux chiffrés. Sans audit, votre marge d'incertitude doit augmenter. | Audit réglementaire remis avec le dossier de diagnostic technique. |
| Travaux d'ampleur | Isolation, chauffage et ventilation peuvent transformer une décote apparente en surcoût réel. | Devis récents, scénarios de l'audit, factures de travaux déjà réalisés. |
| Décote de marché | La décote n'est utile que si elle dépasse le budget de remise à niveau et les délais. | Comparables locaux, biens D ou C similaires, historique de prix si disponible. |
| Projet locatif | Un projet locatif supporte moins bien l'attente, car la performance énergétique conditionne la décence du logement. | Calendrier de travaux réaliste et financement avant mise en location. |
| Revente future | Un bien encore F ou G après achat peut rester décoté et plus difficile à défendre. | Classe cible après travaux et éléments qui rendent cette cible crédible. |
Cas chiffrés
Maison à 250 000 €
DPE F, valeur locale après travaux estimée à 290 000 €, 65 000 € de travaux et 7 000 € de frais fixes.
Avec 12 % de marge : plafond indicatif autour de 209 000 €, soit environ 41 000 € sous le prix affiché.
Petite maison à 180 000 €
DPE G, valeur locale après travaux estimée à 220 000 €, 45 000 € de travaux et 6 000 € de frais fixes.
Avec 15 % de marge : plafond indicatif autour de 161 000 €, soit environ 19 000 € sous le prix affiché.
Bien déjà partiellement rénové
DPE F, isolation récente prouvée, 35 000 € de travaux restants.
Décision : ne baissez pas la marge sans factures, photos et devis exploitables.
Pendant la visite, PIVOT vous aide à garder les photos, diagnostics, documents manquants et comparaisons dans le même dossier avant de fixer votre offre.
Documenter ma visite avec PIVOT →Ce que dit la loi sur les passoires thermiques
La loi Climat et Résilience a surtout un impact sur l'usage locatif et sur la valeur perçue du bien. Un acheteur de résidence principale peut acheter, mais il doit intégrer les travaux, le confort, les charges et la revente. Un investisseur doit être beaucoup plus strict.
- Audit énergétique à la vente : pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, le vendeur doit remettre un audit énergétique réglementaire en complément du DPE.
- Location et décence : les logements les plus énergivores sont progressivement exclus de la location s'ils ne sont pas rénovés.
- Gel des loyers : un logement F ou G ne se défend pas comme un actif locatif ordinaire.
- Aides et financement : MaPrimeRénov', l'éco-PTZ et les CEE peuvent réduire le reste à charge, mais ils ne doivent pas être déduits avant vérification d'éligibilité.
À noter : l'audit énergétique réglementaire n'est pas un devis. Il donne des scénarios et un ordre de grandeur. Avant d'engager une offre ferme, rapprochez-le de devis récents, de l'état réel observé en visite et de votre financement.
Ce qu'il faut vérifier pendant la visite
L'étiquette DPE donne une alerte, pas un diagnostic de chantier. La visite doit donc confirmer ou invalider les postes qui pèsent le plus lourd dans votre calcul.
- Isolation : combles, murs, planchers, ponts thermiques, traces d'humidité.
- Chauffage et eau chaude : énergie utilisée, âge de l'installation, entretien, puissance réelle.
- Ventilation : absence de VMC, pièces humides, condensation, odeurs persistantes.
- Menuiseries : simple vitrage, joints usés, fenêtres mal posées.
- Documents : DPE, audit, factures d'énergie, factures de travaux, devis récents, diagnostics complémentaires.
Décote de prix d'un DPE F ou G
Décote d'une maison DPE G : ordres de grandeur
Aucun barème officiel n'existe. Service-Public, le ministère de la Transition écologique et l'ADEME ne publient pas un pourcentage à retrancher du prix d'une maison classée F ou G. Une moyenne nationale ne suffit donc pas à fixer une offre. Le calculateur de cette page part d'autre chose : une valeur locale estimée après travaux, moins les travaux et une marge d'incertitude.
Les Notaires de France observent malgré tout un écart de marché. Dans l'étude « La valeur verte des logements en France » (transactions 2024, publiée en décembre 2025, calculs ADNOV sur les bases notariales BIEN et Perval), les maisons anciennes classées G se sont vendues en moyenne 25 % moins cher que les maisons de classe D. Pour les appartements anciens classés G, l'écart moyen est de 12 % par rapport à la classe D. Ce sont des moyennes de transactions, à bien comparable, pas un tarif à appliquer à une maison précise. L'écart change avec la région, la surface et l'état du bien.
La décote utile reste celle que vous pouvez justifier sur ce bien : écart entre le prix affiché et le plafond calculé, scénarios chiffrés de l'audit, et comparables du même secteur. Le guide vendre une maison DPE F ou G explique ce que le vendeur doit remettre, sans barème de prix. Pour le coût complet de l'acquisition, ajoutez les frais de notaire.
Négociation du prix d'un DPE G
Un DPE G se négocie avec des pièces, pas avec une étiquette seule. Demandez l'audit énergétique, les devis ou factures, et le calendrier de travaux. Sans audit, augmentez la marge d'incertitude du calculateur plutôt que d'inventer une remise.
Si le projet est locatif, le classement G est déjà hors location pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025. Ce point se dit dans l'offre. La méthode plus générale est dans négocier le prix d'achat.
Audit énergétique à recevoir avant l'offre
Audit énergétique obligatoire pour une maison F ou G
Pour une maison individuelle ou un immeuble d'habitation en monopropriété classé F ou G, l'audit énergétique réglementaire est obligatoire lorsque la promesse de vente ou, à défaut, l'acte est signé depuis le 1er avril 2023. Il est à la charge du vendeur, distinct du DPE, valable 5 ans, et il doit être remis dès la première visite. Depuis le 1er janvier 2025, la classe E est aussi concernée. La classe D le sera à compter du 1er janvier 2034. Un lot de copropriété n'entre en principe pas dans cette obligation. L'audit propose des scénarios de travaux. Il n'oblige pas à les réaliser avant de signer.
Ce n'est pas un devis. Rapprochez-le de l'état vu en visite, et des photos annotées, avant de figer le plafond d'offre. Le détail côté vendeur, y compris la vente sans travaux préalables, est dans le guide audit, travaux et décote à la vente.
DPE F et location
En France métropolitaine, le calendrier vient de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience. Elle a relevé le seuil de décence énergétique de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Service-Public et le ministère de la Transition écologique le résument ainsi, pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement :
- Depuis le 1er janvier 2023 : un logement dont la consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an ne peut plus être mis en location. Ce seuil vise les étiquettes G les plus consommatrices, pas toute la classe G.
- Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G est non décent. Le louer est interdit pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite.
- À partir du 1er janvier 2028 : même règle pour la classe F. En 2026, un logement classé F peut encore être loué.
- À partir du 1er janvier 2034 : la classe E sera à son tour concernée. Le logement devra alors atteindre au moins la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, Service-Public indique un calendrier décalé : les logements G ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2028, et les logements F à compter du 1er janvier 2031. Le calendrier métropolitain ne s'y applique pas tel quel.
Gel des loyers pour un logement F ou G
Depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 dans les cinq collectivités d'outre-mer citées ci-dessus, la loi Climat et Résilience interdit d'augmenter le loyer d'un logement privé classé F ou G. Le ministère précise que cela vise les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. Concrètement, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer entre deux locataires, proposer une hausse au renouvellement, appliquer la révision annuelle prévue par une clause d'indexation, ni engager une réévaluation de loyer.
Bail en cours
Un bail déjà signé continue jusqu'à son terme. L'interdiction de louer ne le casse pas au milieu du contrat. Elle s'applique à la signature, au renouvellement ou à la reconduction tacite. Un bail d'habitation de trois ans signé en 2024 pour un logement G reste donc en cours. Au renouvellement ou à la reconduction après le 1er janvier 2025, ce logement G ne peut plus être reloué en l'état. Le locataire d'un bail en cours peut demander le DPE pour apprécier la décence, en particulier à l'approche de la reconduction.
Acheter pour y habiter n'est pas une mise en location. Acheter pour louer un G en 2026 suppose des travaux avant un nouveau bail. Acheter un F pour louer laisse une fenêtre jusqu'au 1er janvier 2028, avec le gel des loyers déjà en vigueur. Le même calendrier, vu du vendeur, est dans le guide vendeur DPE F ou G. Les questions à poser sur place sont dans la visite d'appartement.
Méthode et limites
La méthode utilisée ici est volontairement conservatrice. Elle additionne les travaux estimés, les frais fixes et une marge d'incertitude, puis retranche ce total d'une valeur locale estimée après travaux. Elle ne tient pas compte des frais de notaire, du coût du crédit, des aides confirmées ou de votre tolérance personnelle au risque.
Les études des Notaires de France montrent que la performance énergétique influence les prix, mais l'écart varie selon le type de bien, la localisation et le marché local. Une décote nationale ne suffit donc jamais pour décider. Elle doit être transformée en calcul sur le bien que vous avez réellement visité.
Questions fréquentes sur le DPE F ou G
Que signifie un DPE F ?
Le DPE classe un logement de A à G selon sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre, et c'est la plus mauvaise des deux valeurs qui donne la lettre. En métropole, la classe F correspond à une consommation comprise entre 330 et moins de 420 kWh/m²/an ou à des émissions comprises entre 70 et moins de 100 kg éq. CO2/m²/an. Avec la classe G, elle regroupe les logements dits passoires énergétiques : l'annonce doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », la vente d'une maison F impose un audit énergétique, et la location reste possible jusqu'au 1er janvier 2028.
Que change un DPE F pour un acheteur ?
Pour l'acheteur, une maison classée F annonce un logement très énergivore : il faut exiger l'audit énergétique réglementaire, chiffrer les travaux dans l'offre et tenir compte de la décote observée sur le marché. Les Notaires de France mesurent en moyenne 18 % d'écart à la baisse pour une maison ancienne F par rapport à une maison comparable classée D. Si vous comptez louer ensuite, un F peut encore être mis en location jusqu'au 1er janvier 2028, avec gel des loyers depuis 2022. Rien n'oblige à réaliser les travaux pour habiter après l'achat.
Combien perd une maison classée DPE G ?
Il n'existe aucun barème officiel. Les Notaires de France mesurent un écart moyen : dans leur étude sur la valeur verte (transactions 2024, publiée en décembre 2025), les maisons anciennes classées G se sont vendues en moyenne 25 % moins cher que des maisons comparables de classe D, contre 17 % en 2021. Pour les appartements anciens classés G, l'écart est de 12 %. C'est une moyenne nationale, qui varie selon la région, la surface et l'état du bien : pour une maison précise, le calculateur de cette page part des travaux réels et des prix du secteur.
Quelle décote pour une maison DPE F à la vente ?
Selon la même étude des Notaires de France, les maisons anciennes classées F se sont vendues en 2024 en moyenne 18 % moins cher que celles de classe D, contre 10 % en 2021. Pour les appartements anciens classés F, l'écart moyen est de 8 %. Ces chiffres décrivent le marché, pas la valeur d'un bien donné : la décote à défendre dans une offre reste celle que justifient l'audit énergétique, les devis et les ventes comparables du secteur.
Audit énergétique à la vente d'une maison DPE G ou F : que doit recevoir l'acheteur ?
Pour une maison individuelle ou un immeuble d'habitation en monopropriété classé F ou G, le vendeur doit faire réaliser un audit énergétique réglementaire lorsque la promesse ou, à défaut, l'acte de vente est signé depuis le 1er avril 2023. La classe E est concernée depuis le 1er janvier 2025 et la classe D le sera à partir du 1er janvier 2034. L'audit est payé par le vendeur, remis à l'acheteur dès la première visite puis annexé au dossier de diagnostic technique. Il est valable 5 ans et propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés. Un appartement en copropriété n'est en principe pas concerné.
Faut-il faire des travaux pour acheter une maison DPE F ou G ?
Non. Aucun texte n'oblige l'acheteur ni le vendeur à réaliser les travaux de l'audit avant ou après la vente pour habiter le logement. L'audit informe : il chiffre des scénarios, mais ce n'est pas un devis. Les travaux deviennent nécessaires si vous voulez louer le bien au-delà des dates du calendrier de décence énergétique, ou pour éviter que le bien reste décoté à la revente.
Acheter une maison DPE F pour la louer : jusqu'à quand est-ce possible ?
En métropole, un logement classé F peut encore faire l'objet d'un bail signé, renouvelé ou reconduit jusqu'au 31 décembre 2027 : l'interdiction s'applique à partir du 1er janvier 2028. Un logement classé G ne peut plus être loué dans ces conditions depuis le 1er janvier 2025, et la classe E sera concernée à partir du 1er janvier 2034. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté, ni révisé, ni réévalué. Un bail en cours va à son terme.
Le DPE d'une maison F peut-il changer en 2027 ?
Oui, pour certains logements chauffés à l'électricité. Au 1er janvier 2027, le facteur de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE passe de 1,9 à 1,7, après une première baisse de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. L'étiquette peut gagner une classe, rarement deux, mais elle ne peut pas se dégrader. Un DPE déjà réalisé reste valable 10 ans et peut être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Avant une offre, demandez si le DPE du bien tient compte du nouveau calcul.
Vous êtes vendeur ? Le guide vendre une maison DPE F ou G détaille l'audit, la vente sans travaux et le calendrier de location. Pour chiffrer l'écart sur un bien précis, utilisez le calculateur d'offre plus haut, puis préparez la discussion avec négocier le prix d'achat.
Sources officielles
- Service-Public.fr — Diagnostic de performance énergétique (DPE) — Fiche officielle sur les obligations liées au DPE lors d'une vente immobilière.
- Service-Public.fr — Audit énergétique en cas de vente d'une passoire thermique — Détail de l'obligation d'audit énergétique réglementaire pour les biens classés F ou G mis en vente.
- Ministère de la Transition écologique — Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques — Présentation du calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat et Résilience.
- ANIL — Le diagnostic de performance énergétique en cas de vente immobilière — Analyse juridique de l'ANIL sur les obligations du vendeur relatives au DPE.
- ADEME — Observatoire DPE-Audit — Base de données officielle pour vérifier l'authenticité et le contenu d'un DPE ou d'un audit énergétique.
- Légifrance — Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 — Loi Climat et Résilience, texte d'origine du calendrier de location et de l'audit énergétique.
- Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Décence du logement et règles de loyer applicables au bail d'habitation.
- Service-Public.fr — Logement à louer décent — Classes DPE autorisées selon la date de signature, de renouvellement ou de reconduction du bail.
- Service-Public.fr — Interdiction de location des passoires thermiques — Application aux baux signés, renouvelés ou reconduits, et calendrier outre-mer.
- Notaires de France — Valeur verte, transactions 2024 — Étude statistique sur l'écart de prix selon l'étiquette énergie. Ce n'est pas un barème officiel.
- Notaires de France — Transactions et étiquette énergie — Lecture des écarts 2024 : maisons G à −25 % et appartements G à −12 % par rapport à la classe D.
- Service-Public.fr — Nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2027 — Facteur de conversion de l'électricité passé à 1,7 ; DPE existants valables 10 ans ; mise à jour gratuite sur l'Observatoire ADEME.
- Ministère de la Transition écologique — Évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026 — Coefficient de conversion de l'électricité abaissé de 2,3 à 1,9.
- Notaires de France — Valeur verte 2024 (copie PDF) — Étude ADNOV / bases BIEN et Perval : écarts de prix maisons et appartements selon l'étiquette, dont classe F.
- Ministère de la Transition écologique — Guide diagnostiqueurs DPE — Seuils officiels des classes énergétiques (classe F : 330 ≤ Cep < 420 kWh/m²/an ou 70 ≤ EGES < 100 kg éq. CO2/m²/an).
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