Achat immobilier
Checklist visite maison : les 20 points à vérifier avant de faire une offre
Une visite immobilière bien préparée, c'est une décision d'achat mieux éclairée. Voici les 20 points essentiels à inspecter — structure, diagnostics réglementaires, environnement et questions à poser à l'agent.
Pourquoi avoir une checklist lors d'une visite ?
Lors d'une visite, on est souvent dans un état émotionnel particulier — on se projette, on imagine, et on oublie de regarder les détails qui comptent. Une checklist structurée permet d'observer méthodiquement chaque aspect du bien, de prendre des notes précises et de comparer objectivement plusieurs biens après coup.
Les agents immobiliers et les notaires recommandent systématiquement de ne jamais faire une offre après une seule visite non documentée. L'inspection visuelle, même sommaire, peut révéler des défauts coûteux que le prix du bien ne compense pas.
Structure et gros œuvre
🏗️ Points structurels
- Fissures sur les murs porteurs (horizontales ou en escalier = signe d'affaissement)
- État de la toiture : tuiles manquantes, mousse, gouttières obstruées
- Planchers qui grincent ou fléchissent anormalement
- Infiltrations visibles au plafond, traces d'humidité sur les murs
- État des fondations si visible (cave, vide sanitaire)
Fissures : lesquelles sont inquiétantes ? Les fissures fines (<1 mm) sur les enduits sont souvent bénignes. Les fissures en escalier sur la maçonnerie, les fissures traversantes ou celles qui s'élargissent vers le haut sont des signaux d'alerte sérieux — faites appel à un expert.
Diagnostics réglementaires obligatoires
📋 Dossier de Diagnostics Techniques (DDT)
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : vérifiez l'étiquette (A à G). Un DPE F ou G signifie des travaux de rénovation énergétique importants et des restrictions futures à la location.
- Amiante : obligatoire pour les biens construits avant juillet 1997. Demandez le rapport — la présence d'amiante n'est pas rédhibitoire si elle est confinée.
- Plomb : obligatoire pour les biens construits avant 1949. Le CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) doit vous être remis.
- Termites : obligatoire dans certaines zones. Vérifiez si la commune est classée.
- Électricité et gaz : diagnostic obligatoire si les installations ont plus de 15 ans.
- ERNMT : état des risques naturels, miniers et technologiques (inondations, séismes, etc.).
Installations et équipements
⚡ Technique et confort
- Âge et état de la chaudière (chaudière > 15 ans = budget entretien ou remplacement)
- Type de chauffage : individuel ou collectif, énergie utilisée
- Tableau électrique : fusibles ou disjoncteurs ? Mise aux normes ?
- Pression et qualité de l'eau (faites couler les robinets, testez la douche)
- Ventilation : VMC présente et fonctionnelle dans cuisine et salle de bain
- Isolation des fenêtres : simple ou double vitrage ?
Environnement et voisinage
🌍 Contexte extérieur
- Niveau sonore : passez à différentes heures si possible (matin, soir)
- Exposition solaire de chaque pièce (orientation N/S/E/W)
- Vis-à-vis : fenêtres en face, accès à la lumière naturelle
- Proximité des transports, commerces, écoles
- Plan local d'urbanisme : constructions futures prévues dans le quartier ?
Questions essentielles à poser à l'agent ou au vendeur
❓ Ce qu'il faut demander
- Depuis combien de temps le bien est en vente ? (indicateur de négociation)
- Pourquoi le propriétaire vend-il ?
- Y a-t-il eu des travaux récents ? Lesquels ?
- Quel est le montant des charges de copropriété (si applicable) ?
- Y a-t-il des procédures en cours en copropriété ?
- Quelle est la consommation réelle de chauffage sur les dernières années ?
Documenter votre visite pour ne rien oublier
Une checklist mentale ou papier a ses limites : on ne se souvient pas de tout, et il est difficile de comparer deux biens visités à 3 semaines d'intervalle. La solution la plus efficace est de documenter votre visite sur le moment — photos annotées, notes par pièce, score global.
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