Documents obligatoires pour une vente immobilière : la liste à constituer

Toute vente immobilière repose sur un dossier documentaire précis, encadré par la loi. Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR (mars 2014) et les dispositions des articles L271-4 à L271-6 du Code de la construction et de l'habitation, le vendeur est tenu de remettre à l'acheteur un ensemble de pièces avant la signature de la promesse de vente — ou, à défaut de promesse, avant l'acte authentique. Un dossier incomplet peut retarder la transaction, voire engager la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : le cœur du dossier vendeur

Le DDT est la pièce centrale de toute vente. Il regroupe l'ensemble des diagnostics réglementaires que le vendeur doit faire réaliser par un professionnel certifié. Son contenu varie selon la date de construction, la localisation et la nature du bien (maison individuelle ou appartement en copropriété).

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) — Obligatoire pour tout logement d'une surface de plancher supérieure ou égale à 50 m². Valable 10 ans, sauf travaux modificatifs. Un DPE classé F ou G déclenche des obligations spécifiques pour le vendeur. Pour approfondir ce point, consultez notre guide DPE, amiante et plomb en visite.
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) — Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Durée de validité illimitée si le résultat est négatif (absence de plomb) ; 1 an si le seuil réglementaire est dépassé.
• État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante — Obligatoire pour les permis de construire délivrés avant le 1er juillet 1997. Illimité si négatif ; réévaluation dans les 3 ans si des matériaux amiantés sont repérés.
• État relatif à la présence de termites — Obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Durée de validité : 6 mois.
• État de l'installation intérieure de gaz — Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans pour la vente.
• État de l'installation intérieure d'électricité — Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans pour la vente.
• État des risques et pollutions (ERP) — Anciennement ESRIS. Obligatoire partout, il couvre les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et le radon. Durée de validité : 6 mois.
• Diagnostic assainissement non collectif — Obligatoire si le logement n'est pas raccordé au tout-à-l'égout (maison individuelle). Durée de validité : 3 ans.
• Audit énergétique — Obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les maisons individuelles ou immeubles en monopropriété classés F ou G au DPE. Il propose un plan de travaux en plusieurs étapes.
• Information sur le risque de mérule — Dans les zones concernées par arrêté préfectoral, la promesse ou l'acte de vente doit mentionner expressément ce risque fongique.

Les pièces administratives et juridiques du vendeur

Au-delà du DDT, le vendeur doit rassembler un ensemble de documents administratifs qui attestent de son identité, de son droit de propriété et de la situation fiscale du bien. Ces pièces sont transmises au notaire dès le début de la procédure.

• Titre de propriété — Acte d'acquisition, donation ou attestation notariée après décès. Le notaire remonte la chaîne de propriété sur au moins 30 ans.
• Justificatif d'identité — Carte nationale d'identité ou passeport en cours de validité pour chaque vendeur.
• Justificatif de situation familiale — Contrat de mariage ou PACS, livret de famille, ou jugement de divorce selon la situation. Indispensable pour déterminer le régime matrimonial applicable à la vente.
• Dernier avis d'imposition à la taxe foncière — Permet à l'acheteur de connaître la charge fiscale annuelle et de calculer le prorata au moment de la vente.
• Plans du logement — Non obligatoires au sens strict, mais systématiquement demandés par le notaire et très utiles à l'acheteur pour anticiper des travaux.
• Diagnostic de superficie (loi Carrez) — Obligatoire pour la vente de tout lot de copropriété d'une surface privative supérieure ou égale à 8 m². Durée de validité illimitée sauf travaux modifiant la surface.

Les documents spécifiques à la copropriété (loi ALUR)

Depuis la loi ALUR de mars 2014, la vente d'un appartement en copropriété impose au vendeur de remettre un ensemble de pièces supplémentaires à l'acheteur avant la signature de la promesse de vente. Ces documents permettent d'évaluer la santé financière et technique de la copropriété.

• Règlement de copropriété et état descriptif de division — Avec tous les modificatifs publiés. Il définit les règles de vie et la répartition des charges.
• Procès-verbaux des assemblées générales — Des 3 dernières années. Ils révèlent les travaux votés, les contentieux en cours et les décisions importantes.
• Fiche synthétique de la copropriété — Établie par le syndic, elle résume les données clés de l'immeuble (nombre de lots, superficie, équipements communs).
• Carnet d'entretien de l'immeuble — Tenu par le syndic, il recense les travaux réalisés et les contrats d'entretien en cours.
• Montant des charges courantes et exceptionnelles — Budget prévisionnel du dernier exercice et état des impayés éventuels de la copropriété.
• Diagnostic technique global (DTG) — Si la copropriété en est dotée, il évalue l'état général de l'immeuble et planifie les travaux à venir.
• État daté des charges — Document fourni par le syndic en fin de procédure, il précise les sommes dues par le lot vendu à la date de la vente.

Ce que l'acheteur doit vérifier à la réception du dossier

Recevoir un dossier ne suffit pas : encore faut-il en contrôler la complétude et la validité. Un document périmé ou manquant peut retarder la signature chez le notaire — ou, pire, créer un litige après la vente. Voici les réflexes à adopter lors de chaque visite, avant même de formuler une offre.

• Vérifier les dates de validité — L'ERP et le diagnostic termites sont valables seulement 6 mois. Les diagnostics gaz et électricité, 3 ans. Le DPE, 10 ans. Un document expiré doit être refait aux frais du vendeur.
• Contrôler la certification du diagnostiqueur — Nom, numéro de certification et assurance doivent figurer sur chaque rapport. Sans cela, le document est sans valeur juridique.
• Rapprocher la surface Carrez de l'annonce — Un écart supérieur à 5 % entre la surface mentionnée dans l'annonce et la surface Carrez officielle donne droit à une réduction de prix proportionnelle.
• Lire les PV d'AG en copropriété — Repérez les travaux votés non encore réalisés : ils seront à la charge de l'acheteur si l'appel de fonds intervient après la signature de l'acte.
• Identifier les sinistres déclarés — L'attestation d'assurance du vendeur peut révéler des sinistres (dégâts des eaux, fissures) non mentionnés dans l'annonce.
• Croiser le DPE avec les factures d'énergie — Demandez les 12 derniers mois de factures de chauffage pour valider la cohérence avec l'étiquette énergétique du bien.

Pour structurer votre analyse lors de chaque visite et garder une trace de tous les documents présentés, le satellite rapport de visite immobilière vous explique comment formaliser vos observations en vue d'une offre.