Documents obligatoires pour une vente immobilière : la liste vendeur

Toute vente immobilière repose sur un dossier documentaire précis, encadré par la loi. Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR (mars 2014) et les dispositions des articles L271-4 à L271-6 du Code de la construction et de l'habitation, le vendeur est tenu de remettre à l'acheteur un ensemble de pièces avant la signature de la promesse de vente — ou, à défaut de promesse, avant l'acte authentique. Un dossier incomplet peut retarder la transaction, voire engager la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : le cœur du dossier vendeur

Le DDT est la pièce centrale de toute vente. Il regroupe l'ensemble des diagnostics réglementaires que le vendeur doit faire réaliser par un professionnel certifié. Son contenu varie selon la date de construction, la localisation et la nature du bien (maison individuelle ou appartement en copropriété).

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) — Obligatoire pour tout logement d'une surface de plancher supérieure ou égale à 50 m². Valable 10 ans, sauf travaux modificatifs. Un DPE classé F ou G déclenche des obligations spécifiques pour le vendeur. Pour approfondir ce point, consultez notre guide DPE, amiante et plomb en visite.
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) — Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Durée de validité illimitée si le résultat est négatif (absence de plomb) ; 1 an si le seuil réglementaire est dépassé.
• État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante — Obligatoire pour les permis de construire délivrés avant le 1er juillet 1997. Illimité si négatif ; réévaluation dans les 3 ans si des matériaux amiantés sont repérés.
• État relatif à la présence de termites — Obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Durée de validité : 6 mois.
• État de l'installation intérieure de gaz — Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans pour la vente.
• État de l'installation intérieure d'électricité — Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans pour la vente.
• État des risques et pollutions (ERP) — Anciennement ESRIS. Obligatoire partout, il couvre les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et le radon. Durée de validité : 6 mois.
• Diagnostic assainissement non collectif — Obligatoire si le logement n'est pas raccordé au tout-à-l'égout (maison individuelle). Durée de validité : 3 ans.
• Audit énergétique — Obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les maisons individuelles ou immeubles en monopropriété classés F ou G au DPE. Il propose un plan de travaux en plusieurs étapes.
• Information sur le risque de mérule — Dans les zones concernées par arrêté préfectoral, la promesse ou l'acte de vente doit mentionner expressément ce risque fongique.

Si le DPE classe le logement F ou G, le vendeur d'une maison doit aussi regarder l'audit énergétique et la vente en l'état. L'acheteur calcule l'offre dans le guide DPE F ou G avant achat.

Les pièces administratives et juridiques du vendeur

Au-delà du DDT, le vendeur doit rassembler un ensemble de documents administratifs qui attestent de son identité, de son droit de propriété et de la situation fiscale du bien. Ces pièces sont transmises au notaire dès le début de la procédure.

• Titre de propriété — Acte d'acquisition, donation ou attestation notariée après décès. Le notaire remonte la chaîne de propriété sur au moins 30 ans.
• Justificatif d'identité — Carte nationale d'identité ou passeport en cours de validité pour chaque vendeur.
• Justificatif de situation familiale — Contrat de mariage ou PACS, livret de famille, ou jugement de divorce selon la situation. Indispensable pour déterminer le régime matrimonial applicable à la vente.
• Dernier avis d'imposition à la taxe foncière — Permet à l'acheteur de connaître la charge fiscale annuelle et de calculer le prorata au moment de la vente.
• Plans du logement — Non obligatoires au sens strict, mais systématiquement demandés par le notaire et très utiles à l'acheteur pour anticiper des travaux.
• Diagnostic de superficie (loi Carrez) — Obligatoire pour la vente de tout lot de copropriété d'une surface privative supérieure ou égale à 8 m². Durée de validité illimitée sauf travaux modifiant la surface.

Titre de propriété ou acte de vente : lequel fournir ?

Le titre de propriété est l'acte authentique par lequel le vendeur est devenu propriétaire. L'acte de vente, lui, est le nouvel acte que le notaire établira pour l'acheteur actuel. Avant la signature, le vendeur fournit donc son titre, pas le futur acte.

Selon l'origine du bien, ce titre n'a pas le même nom :

• Achat antérieur : le titre est l'acte de vente précédent, celui que le vendeur a signé quand il a acheté.
• Donation : le titre est l'acte de donation.
• Succession : le titre est l'attestation immobilière après décès, pas le simple certificat d'hérédité.

Le notaire s'en sert pour contrôler l'origine de propriété, en pratique sur trente ans, et pour vérifier qu'aucune charge n'a été oubliée. Si le vendeur n'a plus son exemplaire, l'étude qui a reçu l'acte peut en délivrer une copie. Confondre les deux documents bloque souvent le dossier : l'acheteur n'a pas à « fournir un acte de vente » avant d'avoir signé. C'est le vendeur qui remet son titre, et le notaire qui rédige le nouvel acte.

Vente d'un appartement en copropriété : les documents en plus

La vente d'un appartement en copropriété ajoute des pièces au dossier d'une maison individuelle. Depuis la loi ALUR, le vendeur doit les remettre à l'acheteur avant la promesse de vente. Elles servent à juger la santé financière et technique de l'immeuble, pas seulement l'état du lot. La liste ci-dessous reprend les documents usuels exigés ; le notaire peut en demander d'autres selon le bien.

• Règlement de copropriété : règles de vie, usage des parties communes et répartition des charges, avec tous les modificatifs publiés.
• État descriptif de division : description des lots et des quote-parts de parties communes. Il accompagne souvent le règlement, mais reste une pièce distincte à vérifier.
• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années : travaux votés, contentieux, appels de fonds et décisions qui engageront le futur propriétaire.
• Carnet d'entretien de l'immeuble : tenu par le syndic, il recense les travaux réalisés et les contrats d'entretien en cours.
• Fiche synthétique de la copropriété : résumé établi par le syndic (lots, superficie, équipements communs, données clés de l'immeuble).
• Pré-état daté et état daté : le pré-état daté informe l'acheteur avant la promesse ; l'état daté, fourni par le syndic près de l'acte, précise les sommes dues par le lot à la date de la vente.
• Charges courantes et exceptionnelles : budget prévisionnel, décompte du lot, travaux votés non encore appelés, et éventuels impayés de la copropriété.
• Mesurage loi Carrez : certificat de superficie privative pour un lot de copropriété d'au moins 8 m². Une erreur de plus de 5 % peut ouvrir droit à une réduction de prix.

Si la copropriété dispose d'un diagnostic technique global (DTG), il s'ajoute à ce dossier. Il n'existe pas pour toutes les copropriétés ; quand il est disponible, il éclaire l'état de l'immeuble et les travaux à venir.

Travaux obligatoires avant de vendre une maison ?

Non. Vendre une maison n'est pas subordonné à la réalisation de travaux, y compris lorsqu'elle est classée DPE F ou G. Le vendeur doit remettre les diagnostics du dossier, et, pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, l'audit énergétique. Les travaux proposés dans l'audit peuvent rester à la charge de l'acheteur, et se négocient dans le prix. Le détail est dans le guide vendre une maison DPE F ou G.

Ce que l'acheteur doit vérifier à la réception du dossier

Recevoir un dossier ne suffit pas : encore faut-il en contrôler la complétude et la validité. Un document périmé ou manquant peut retarder la signature chez le notaire — ou, pire, créer un litige après la vente. Voici les réflexes à adopter lors de chaque visite, avant même de formuler une offre.

• Vérifier les dates de validité — L'ERP et le diagnostic termites sont valables seulement 6 mois. Les diagnostics gaz et électricité, 3 ans. Le DPE, 10 ans. Un document expiré doit être refait aux frais du vendeur.
• Contrôler la certification du diagnostiqueur — Nom, numéro de certification et assurance doivent figurer sur chaque rapport. Sans cela, le document est sans valeur juridique.
• Rapprocher la surface Carrez de l'annonce — Un écart supérieur à 5 % entre la surface mentionnée dans l'annonce et la surface Carrez officielle donne droit à une réduction de prix proportionnelle.
• Lire les PV d'AG en copropriété — Repérez les travaux votés non encore réalisés : ils seront à la charge de l'acheteur si l'appel de fonds intervient après la signature de l'acte.
• Identifier les sinistres déclarés — L'attestation d'assurance du vendeur peut révéler des sinistres (dégâts des eaux, fissures) non mentionnés dans l'annonce.
• Croiser le DPE avec les factures d'énergie — Demandez les 12 derniers mois de factures de chauffage pour valider la cohérence avec l'étiquette énergétique du bien.

Pour structurer votre analyse lors de chaque visite et garder une trace de tous les documents présentés, le satellite rapport de visite immobilière vous explique comment formaliser vos observations en vue d'une offre.