Réponse courte
Une maison classée F ou G peut être mise en vente. Le vendeur doit fournir un DPE et, pour une maison ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique. Les pages officielles n'imposent pas de travaux avant la signature et ne fixent aucun pourcentage de décote. L'interdiction datée concerne la location, pas la vente.
Ce guide répond aux questions concrètes du vendeur : peut-on vendre une maison DPE F ou G, faut-il des travaux avant vente pour un DPE G, la vente d'un appartement DPE F est-elle autorisée, et que contient l'audit énergétique. Il ne reprend que ce que publient Service-Public et le ministère de la Transition écologique. Dès qu'une règle n'y figure pas, elle n'est pas présentée comme une obligation. Le calendrier ci-dessous est celui de la métropole. L'outre-mer a des dates différentes, indiquées sur les mêmes pages.
Peut-on vendre une maison classée DPE F ou G ?
Les textes officiels décrivent comment vendre un logement très énergivore. Ils ne décrivent pas d'interdiction de vente. L'interdiction qu'ils datent est une interdiction de mise en location : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement ; le classement F le sera à compter du 1er janvier 2028.
Mettre une maison F ou G sur le marché reste donc possible. Deux pièces accompagnent cette vente : le diagnostic de performance énergétique, et, dans les cas détaillés plus bas, l'audit énergétique réglementaire. Une annonce pour un logement classé F ou G doit en outre comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Un appartement en copropriété ne suit pas le même régime d'audit. Le ministère limite l'obligation aux logements individuels et aux immeubles collectifs appartenant à un seul propriétaire, avec quelques cas particuliers de copropriété horizontale. La liste des documents de copropriété est dans le guide documents obligatoires d'une vente.
Audit énergétique obligatoire à la vente
En métropole, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble d'habitation en monopropriété :
- classé F ou G, depuis le 1er avril 2023 ;
- classé E, depuis le 1er janvier 2025 ;
- classé D, à compter du 1er janvier 2034.
Le propriétaire le fait établir à ses frais, avant la mise en vente. Il le remet au futur acquéreur dès la première visite, par tout moyen. L'audit figure dans le dossier de diagnostic technique, en complément du DPE. Il ne remplace pas le DPE. Il est valable 5 ans.
L'auditeur visite le bâtiment. Il ne peut pas sous-traiter l'audit. Son tarif n'est pas réglementé. À partir de l'état des lieux, il propose au moins deux scénarios de travaux, en une ou plusieurs étapes, permettant en principe d'atteindre la classe B, sauf exceptions prévues par les textes. Pour chaque scénario, il estime les économies, l'impact théorique sur la facture, le montant des travaux et les principales aides mobilisables.
À noter : ces montants sont des estimations de l'audit, pas des devis d'entreprises. Le ministère le présente comme un outil pour que l'acquéreur envisage les travaux en même temps que l'achat, pas comme un prix de vente.
Travaux minimum, ou vente en l'état
La question « quels travaux minimum avant de vendre » n'a pas de liste officielle de chantiers à terminer avant la signature. L'obligation porte sur la remise de l'audit et de ses propositions de travaux, pas sur l'exécution de ces travaux par le vendeur.
Vendre sans avoir isolé, changé le chauffage ou atteint une meilleure étiquette est donc compatible avec les pages officielles, tant que le DPE et l'audit exigibles sont dans le dossier. Il n'existe pas, sur ces pages, d'étape de travaux plancher qui débloquerait la vente.
Ce qui change, c'est l'information donnée à l'acheteur. Il voit au moins deux parcours : un parcours en une étape vers une rénovation performante, et un parcours en plusieurs étapes pour étaler le coût. Un acheteur qui veut habiter le bien et un acheteur qui veut le louer ne liront pas ces scénarios de la même façon. Le second doit aussi regarder le calendrier de location.
Décote d'une maison DPE F ou G
Aucune des deux sources utilisées ici ne publie un pourcentage de décote, ni une somme perdue par une maison classée G. Affirmer « une maison G perd X % » serait une invention. Le prix se discute bien localement, à partir de trois pièces que le vendeur peut réellement montrer :
- les scénarios de travaux et les fourchettes de coût écrits dans l'audit ;
- les biens comparables du secteur, que ni Service-Public ni le ministère ne chiffrent à votre place ;
- si le projet de l'acheteur est locatif, le calendrier ci-dessous, qui retire un usage tant que les travaux ne sont pas faits.
L'acheteur qui veut transformer ces éléments en prix d'offre trouvera la méthode de calcul dans le guide acheter une maison DPE F ou G, et les arguments de discussion dans négocier le prix d'achat.
Les écarts de prix moyens mesurés par les Notaires de France sont repris, avec leurs limites, dans la FAQ décote et audit du guide acheteur.
Impact du calendrier de location sur la vente
Le calendrier ne ferme pas la vente. Il ferme, par étapes, la location d'un logement qui resterait dans la même classe. En métropole, d'après Service-Public :
- depuis le 1er janvier 2025, seuls les logements classés A à F peuvent être loués avec un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement ;
- à compter du 1er janvier 2028, ce sera A à E : un logement encore classé F ne pourra plus l'être ;
- à compter du 1er janvier 2034, ce sera A à D.
Un bail déjà signé avant le 1er janvier 2025 n'est pas immédiatement visé par l'interdiction du classement G. L'interdiction s'applique au renouvellement ou à la reconduction tacite. En parallèle, réviser le loyer est interdit, en métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et que le logement est classé F ou G.
Pour un vendeur, la conséquence est simple à expliquer sans inventer de prix : un acquéreur occupant n'est pas soumis à cette interdiction de location ; un acquéreur bailleur doit financer les travaux avant la date qui concerne la classe du bien, ou accepter de ne pas pouvoir signer ou renouveler un bail. C'est ce décalage d'usage, pas un barème national, qui pèse sur la négociation.
Ce que le vendeur remet
- Un DPE en cours de validité. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
- L'audit énergétique réglementaire, s'il est exigible, remis dès la première visite et joint au dossier de diagnostic technique.
- La mention « logement à consommation énergétique excessive » dans l'annonce si le logement est classé F ou G.
Le détail du dossier de vente, au-delà de l'énergie, est dans la liste des documents obligatoires.
Questions fréquentes
Peut-on vendre une maison classée DPE G ?
Oui au sens où ni Service-Public ni le ministère de la Transition écologique ne publient d'interdiction de vendre un logement classé F ou G. L'interdiction qu'ils décrivent concerne la mise en location. La vente, elle, impose un DPE et, pour une maison ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique.
L'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre une maison DPE F ou G ?
Oui pour une maison individuelle ou un immeuble d'habitation en monopropriété classé F ou G, lorsque la promesse ou, à défaut, l'acte est signé depuis le 1er avril 2023 en métropole. La classe E est concernée depuis le 1er janvier 2025 et la classe D le sera à partir du 1er janvier 2034. L'audit est à la charge du vendeur, valable 5 ans, et il doit être remis au futur acquéreur dès la première visite. Un appartement en copropriété n'entre en général pas dans cette obligation.
Faut-il réaliser des travaux avant de vendre un logement DPE G ?
Les textes officiels imposent de remettre un audit qui propose des scénarios de travaux. Ils ne conditionnent pas la signature à la réalisation de ces travaux. Vendre sans avoir fait les travaux reste donc possible, avec l'audit et le DPE dans le dossier.
Quelle décote pour une maison DPE G ?
Service-Public et le ministère de la Transition écologique ne publient aucun pourcentage de décote. Le prix se discute à partir des scénarios chiffrés de l'audit, du marché local et, si l'acheteur veut louer, du calendrier d'interdiction de location.
Une maison DPE F peut-elle encore être louée en 2026 ?
En métropole, un logement classé F peut encore être loué jusqu'au 1er janvier 2028. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut pas être révisé dans ce cadre.
Sources officielles
- Service-Public — Audit énergétique en cas de vente d'une passoire thermique. Bâtiments concernés, contenu de l'audit et professionnel qui le réalise.
- Ministère de la Transition écologique — Audit énergétique réglementaire. Calendrier F/G, E et D, remise dès la première visite, durée de 5 ans, scénarios de travaux.
- Service-Public — Diagnostic de performance énergétique. Location des classes G puis F, validité du DPE, mention en annonce.
- Service-Public — Logement à louer décent. Classes autorisées selon la date du bail, en métropole.
- Service-Public — Passoires thermiques et interdiction de location. Application aux baux signés, renouvelés ou reconduits.
- Service-Public — Révision du loyer. Gel de la révision pour un logement classé F ou G.
Documenter la visite avant de discuter le prix
PIVOT sert à garder le DPE, l'audit, les photos et les questions de visite dans le même dossier, du côté acheteur comme du côté de la préparation d'une vente.